BasisregistratieAdviserenDetacherenOpleiden

De uniforme afwijkende gebruiksoppervlakte

Actualiteit01 februari 2022Voor een leek zijn de Basisregistraties en onderlinge samenhang vaak lastig te doorgronden. Sommige gegevens worden bijvoorbeeld in twee Basisregistraties bijgehouden en gecontroleerd. De gebruiksoppervlakte van een woning in Nederland is hiervan een perfect voorbeeld.

Dit gegeven wordt zowel in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) als de Basisregistratie WOZ (BR WOZ) bijgehouden met elk eigen kwaliteitseisen. In dit artikel wordt het begrip gebruiksoppervlakte uitgelicht, wat zijn de verschillen? En welk gegeven is leidend?

In juli 2019 is voor het eerst de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen gepubliceerd op de website van de Waarderingskamer. Deze instructie is een samenwerking tussen publieke- en private organisaties waarbij het inmeten van woningen in vierkante meters geüniformeerd toegepast kan worden. Alle partijen spreken hiermee dezelfde taal, de gebruiksoppervlakte wordt immers via één methode ingewonnen. Ander belangrijk voordeel kan gevonden worden binnen de gemeentehuizen waarbij de gebruiksoppervlakte gebruikt wordt bij de gebruiksvergunning, de brandveiligheid en voor de huisvestingsvergunning ex. art. 5 Huisvestingswet.

Met de invoering van de meetinstructie zijn alle woningen in Nederland op dezelfde wijze ingemeten. In de praktijk moet een woning in de BR WOZ dus even groot zijn als in de BAG. Het WOZ-waardeloket geeft bijvoorbeeld eenieder inzage in de WOZ-waarden van woningen in Nederland, de overige informatie op dit portaal komt één op één uit de BAG. Om verwarring voor de inwoner te voorkomen is het van belang dat beide Basisregistraties op elkaar zijn afgestemd. De BAG en de BR WOZ registreren bovendien de gebruiksoppervlakte op verschillende wijze. Zo is voor de taxatie het onderscheid tussen een berging, woning en garage nodig. De WOZ registreert deze oppervlakte dus per deelobject, waarbij de BAG de oppervlakten kan cumuleren mits deze bij het verblijfsobject behoren.

Het belangrijkste verschil kan echter gevonden worden in de kwaliteitseisen. Voor de BAG geldt een afwijkingsnorm (+ en -) van 1,15 x √GBO, de WOZ kent echter een absolute eis van 5% en 3% (repeterende bouw). Ter illustratie: bij een woning van 100 m2 is voor de BAG alles tussen de 88,5 m2 en 111,5 m2 voldoende, bij de WOZ is een oppervlakte tussen de 97 m2 en 103 m2 toegestaan. Gezien dit verschil is het in de praktijk mogelijk dat in de BAG en de WOZ verschillende gebruiksoppervlakten worden geregistreerd voor dezelfde woningen. Gelukkig heeft het gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2021:4120) in een uitspraak onlangs duidelijkheid geschept omtrent de ‘correcte’ gebruiksoppervlakte.

In het geschil gaf de eiser aan dat de gehanteerde gebruiksoppervlakte van de heffingsambtenaar onjuist is vastgesteld. De gebruiksoppervlakte uit de BAG week namelijk af van de gebruiksoppervlakte die gebruikt werd in de taxatie van het onderhavige object. Het Hof heeft hierbij als volgt geantwoord: “Het Hof heeft evenals de Rechtbank geen reden te twijfelen aan de door de taxateur van de Heffingsambtenaar op basis van de bouwtekeningen berekende oppervlakte van het woningdeel van de woning en de vergelijkingsobjecten. De (enkele) verwijzing van belanghebbende naar de oppervlaktegegevens in de BAG en het WOZwaardeloket is daarvoor onvoldoende.”

Naast de bevinding van het gerechtshof is het gegeven uit de BAG niet gericht op enig rechtsgevolg. Catalogus BAG 2018, paragraaf 1.2: “Registratie in de BAG heeft overigens uitdrukkelijk uitsluitend een administratieve achtergrond en houdt geen legalisering of ander (rechts-) gevolg in.” Indien het inmeten van een object volgens de juiste methode (meetinstructie) heeft plaatsgevonden en deze onderbouwd kan worden met bronmateriaal (bouwtekeningen) is dit gegeven altijd leidend ten opzicht van een geregistreerd gegeven. Hiermee zijn beide gebruiksoppervlakte niet leidend en dient te allen tijde een herberekening plaats te vinden indien hier een aanleiding voor is.

Gezien het toenemende gebruik en onderlinge samenhang van de Basisregistraties BAG en WOZ worden de gegevens steeds belangrijker in het dagelijks gebruik.

 

Heeft dit artikel uw interesse gewekt en wilt u meer informatie of advies van een van onze medewerkers?

Neem direct contact op

Deze website maakt gebruik van cookies

De noodzakelijke cookies zijn nodig voor het functioneren van de website. De statistiek-cookies verzamelen geen persoonsgegevens en helpen ons de site te verbeteren. Overige cookies zorgen voor een optimaal werkende website inclusief embedded content. Bekijk het cookiebeleid.