_neerwaartse_grafiek.jpg)
We leven in bijzondere tijden. Het Coronavirus beïnvloedt ieders leven en bijna dagelijks verandert de situatie. Er is duidelijk sprake van bijzondere omstandigheden, maar zijn dit ook de bijzondere omstandigheden die worden benoemd in artikel 18 van de wet WOZ. Dit artikel heeft betrekking op de toestandsdatum van de waardebepaling. De WOZ-waarde wordt bepaald naar de toestand op de waardepeildatum. De waardepeildatum ligt één jaar voor het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Er zijn drie situaties waarin de waarde wordt bepaald naar de staat van de zaak aan het begin van het kalenderjaar:
- Als een onroerende zaak opgaat in één of meerdere andere onroerende zaken (wijzigingen in de objectafbakening). Voorbeelden hiervan zijn: een bouwkavel wordt gesplitst in kavels met daarop afzonderlijke woningen, maar ook bij het bijkopen van een groenstrook of het samenvoegen van een woning.
- Als een onroerende zaak wijzigt als gevolg van bouw, verbouw, verbetering, sloop of de bestemming wordt gewijzigd
- Bij bijzondere omstandigheden die specifiek de onroerende zaak betreffen.
Wanneer is sprake van bijzondere omstandigheden, specifiek voor de onroerende zaak, die moeten leiden tot een afwijkende toestandspeildatum? Voor een bijzondere omstandigheid zoals is genoemd in artikel 18, derde lid van de Wet WOZ geldt dat de waardeverandering moet samenhangen met een duidelijk aanwijsbare handeling of een duidelijk aanwijsbaar voorval. Als voorbeeld noemt de Waarderingskamer een verandering van de verkeersintensiteit van de weg waaraan de onroerende zaak is gelegen. De omstandigheid moet bijzonder zijn, hetgeen aangeeft dat het een verandering is die niet gebruikelijk of te verwachten is voor het betreffende object of de betreffende locatie. Specifiek betekent dat omstandigheden die van invloed zijn op alle of zeer grote aantallen objecten niet worden bedoeld. De omstandigheden moeten betrekking hebben op de onroerende zaak, dat wil zeggen dat bedrijfsomstandigheden of persoonlijke omstandigheden van de belanghebbende niet worden bedoeld.
Voor de Wet WOZ geldt dus dat artikel 18 derde lid alleen in werking treedt als Corona invloed heeft op de onroerende zaak en niet op de persoonlijke omstandigheden van eigenaar of gebruiker. Het woord specifiek in de wettekst maakt het ingewikkelder. Omdat door de maatregelen van Corona grote groepen onroerende zaken worden geraakt, wordt soms beweerd dat dit niet specifiek is. De Waarderingskamer richt zich in haar artikel “effecten coronacrisis op marktwaarde en WOZ- waarde” met name op het effect bij woningen, graag sluiten wij aan bij de stelling dat voor deze objecten geen sprake is van een bijzondere omstandigheid. Voor een specifieke groep van objecten is het echter niet de markt die verandert, maar is er sprake van een beperking die wordt opgelegd aan het gebruik van bepaalde onroerende zaken, met name café’s, bioscopen en hotels zijn hiervan goede voorbeelden. Die beperking zou wellicht toch als een bijzondere omstandigheid kunnen worden beschouwd. Op dit moment zijn de eerste bezwaren al ingediend die als grief hebben de invloed van de maatregelen n.a.v. de coronacrisis. Dat zal voor belastingjaar 2020 geen hout snijden, immers de crisis is gestart na 1 januari 2020. Maar voor 2021 valt dit niet uit te sluiten. Het is niet aannemelijk dat op 1 januari 2021 de problemen met Corona zijn opgelost.
Wij adviseren dan ook uitvoeringsorganisaties bij de herwaardering van de niet woningen vast te leggen hoe en waarom wel of geen rekening is gehouden met artikel 18 lid 3 bij de waardebepaling. (Daarbij moeten gemeenten in overweging nemen om bij de bepaling van de OZB-tarieven rekening te houden met een extra waardeverlaging bij de laatste controles van de waarden 2021 of in de bezwaarfase.) Omdat de uitkomst op het vraagstuk of hier sprake is van een bijzondere omstandigheid nog erg ongewis is, is het raadzaam om rekening te houden met een mogelijke toekomstige rechterlijke uitspraak die dit bevestigt.